全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，完善房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題，下力氣建設(shè)好房子，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，探索構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式勢(shì)在必行，這將重新定義行業(yè)發(fā)展內(nèi)涵、優(yōu)化行業(yè)基礎(chǔ)制度、改善行業(yè)供需格局、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

一是新的行業(yè)內(nèi)涵，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)方式將由“開(kāi)發(fā)建設(shè)”向“空間服務(wù)”升級(jí)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)總量基本告別短缺，未來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)將從“開(kāi)發(fā)建設(shè)”逐步轉(zhuǎn)向全生命周期“空間服務(wù)”。房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位有了新內(nèi)涵，行業(yè)發(fā)展迎來(lái)新機(jī)遇。第一，存量房屋提質(zhì)改造。我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模大，建筑老舊、設(shè)施不齊等問(wèn)題突出，存量房屋提質(zhì)改造需求巨大。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)測(cè)算，存量住房建筑面積約322億平方米，存量房提質(zhì)改造將成為房地產(chǎn)業(yè)新內(nèi)涵和新增長(zhǎng)點(diǎn)；第二，物業(yè)管理服務(wù)以及養(yǎng)老、托幼等生活服務(wù)。我國(guó)物業(yè)管理面積不斷擴(kuò)大，業(yè)態(tài)向社區(qū)和居民生活多場(chǎng)景滲透。建設(shè)一批完整社區(qū)，補(bǔ)齊一老一幼等設(shè)施短板，加強(qiáng)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造，打造一批兒童友好空間建設(shè)樣板。隨著居民收入不斷提升，社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)教育、社區(qū)托育、社區(qū)金融等更多的消費(fèi)和服務(wù)場(chǎng)景，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；第三，房地產(chǎn)中介服務(wù)。去年1月到11月，全國(guó)二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到了37.1\\%，創(chuàng)歷史新高，全國(guó)已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市的二手住宅交易量超過(guò)了新建商品住宅交易量。市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，二手房交易量逐漸擴(kuò)大，存量住房交易時(shí)代到來(lái)。

二是新的行業(yè)基礎(chǔ)性制度，穩(wěn)妥推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，讓老百姓放心買(mǎi)房；建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)制度，讓老百姓安心住房。預(yù)售制是房地產(chǎn)大建設(shè)時(shí)代的產(chǎn)物，當(dāng)前的房地產(chǎn)已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)入“好不好”的時(shí)代，對(duì)質(zhì)量要求更高，預(yù)售制也需要與時(shí)俱進(jìn)。從住房的全生命周期考慮，房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)也相當(dāng)重要。住房已逐步進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期，為房屋提供全生命周期安全保障，才能讓老百姓住得舒心。

三是新的行業(yè)著力點(diǎn)，在超大特大城市積極推進(jìn)“三大工程”。城市特別是超大特大城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著動(dòng)力源和增長(zhǎng)極的作用。我國(guó)21個(gè)超大特大城市和14個(gè)Ⅰ型大城市第七次全國(guó)人口普查時(shí)常住人口達(dá)4億，2022年商品房銷(xiāo)售面積、土地出讓金、GDP總量分別占全國(guó)的32.4\\%、50.9\\%、43.3\\%。在超大特大城市積極推進(jìn)“三大工程”建設(shè)是破解當(dāng)前難題、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，也對(duì)改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展有著重要意義。

保障性住房建設(shè)是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系的重大改革。在一二線城市工作的新市民、青年人等工薪收入群體，對(duì)住房充滿渴望。建設(shè)保障性住房，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮，放心為美好生活?yuàn)^斗。

“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重要舉措。如民宿酒店旅游居住基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療應(yīng)急服務(wù)點(diǎn)、城郊大型倉(cāng)儲(chǔ)基地等“平急轉(zhuǎn)換”項(xiàng)目，平時(shí)用得著、急時(shí)用得上，對(duì)促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。不僅能有效補(bǔ)齊大型城市應(yīng)急保障能力建設(shè)的短板，在“急”時(shí)可滿足地震、洪水、火災(zāi)等突發(fā)情況發(fā)生后的應(yīng)急安置、醫(yī)療服務(wù)、物資保障等需求，還可以提升城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)效率，在“平”時(shí)發(fā)揮傳統(tǒng)公共基礎(chǔ)設(shè)施效用，提高城市旅游、居住等生活品質(zhì)。

城中村改造是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的必然，既能增進(jìn)民生福祉，又能彌補(bǔ)城市建設(shè)發(fā)展短板，兼顧了發(fā)展質(zhì)量和效益。改善人居環(huán)境，城中村普遍存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施不健全、環(huán)境臟亂差等突出問(wèn)題，改造后能顯著改善居民生活品質(zhì)，推進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施補(bǔ)短板、均等化、全覆蓋，實(shí)現(xiàn)居民“住好房”；擴(kuò)大有效需求，城中村居住人口多、人口密度大，改造后能擴(kuò)大四類(lèi)有效需求：針對(duì)拆遷戶的安置房投資和騰退地塊上新建商品房銷(xiāo)售投資、異地安置期間村民階段性過(guò)渡租賃和原有租戶再租房的消費(fèi)、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的消費(fèi)和投資；優(yōu)化空間布局，通過(guò)改造將城中村納入城市整體發(fā)展規(guī)劃，提高核心區(qū)域土地資源的利用效率，推動(dòng)城市公共資源集約化發(fā)展，建設(shè)宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市；調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，當(dāng)前我國(guó)一二線城市房地產(chǎn)的主要問(wèn)題是核心區(qū)域土地供給不足，城中村改造通過(guò)整理盤(pán)活核心區(qū)域土地，增加核心區(qū)域供給，達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的。